רוב הקליאנטים שמתחילים את הליך המשכנתה איתנו מבקשים שאוציא להם פרי-אפרובל. מה שהם לא יודעים זה שהמסמך שהבנקים מספקים לך מונפק ברוב המקרים בשניות ובאופן אוטומטי ושמדובר במסמך שיכול להטעות ובגדול.

מהו פרי-אפרובל?

פרי אפרובל הוא בדרך כלל מסמך של עמוד בודד ששומר לך ריבית ל-90 ימים (או 120 עם בנקים אחרים). הוא מראה את הריבית, שמות הלווים, התשלום החודשי הצפוי, תקופת החוזה ( בדרך כלל 3 עד 5 שנים) תקופת הפריסה או חיי המשכנתה (25 או 30 שנים). בנוסף הוא מראה את סכום המשכנתה המירבי שאליו הבנק מאשר אותך. הנתון האחרון נוטה להתגלות כשגוי לפרקים ומשנה את כל התמונה.
הפרי-אפרובל מחושב ומופק בהתאם למידע הורבלי שמסרת לפקיד המשכנתאות בבנק. הוא לא נערך בהסתמך על מסמכי ההכנסה שלך או מסמכים אחרים, אלא בעיקר לפי הצהרה מילולית, לכן יש לו פוטנציאל גדול להשתנות או להתבטל בהמשך הדרך. כך לדוגמה, הלקוח יכול לקבל פרי-אפרובל עקרוני המסתמך על הכנסה משותפת של 120 אלף דולר מבלי לדעת שמבנה השכר שלו משנה משמעותית את המספרים. תוך זמן קצר ילמד שהבנק מכיר רק ב50 אלף כהכנסת משק הבית, מה שיקטין את גודל ההלוואה שהיה אמור לקבל ביותר ממחצית.

היתרונות והחסרונות בהוצאת פרי-אפרובל

היתרון העיקרי בשריון פרי-אפרובל הוא שמירת הריבית. כיוון ששאר פריטי המידע בדרך כלל אינם נבדקים במעמד הפקת הפרי-אפרובל, יש להם סיכוי לייצר בעיות בהמשך.
כך לדוגמה, אם נתייחס למספרים לעיל, אם אחד מבני הזוג מרוויח 70 אלף דולר כעצמאי ויש לו רקורד תעסוקתי כעצמאי של פחות משנתיים מדווחות לרשות המיסים הקנדית, ההכנסה שלו לא תחשב כלל. ככה יוצא שהכנסה אמיתית של 120 אלף תחשב ע"י הבנקים כ-50 אלף בלבד. וגם אם ניתן להציג שנתיים ממוסות, במידה שההכנסה עלתה משמעותית השנה, הבנק יחשב ממוצע על השנתיים ולא יקח את הגבוהה מהשתיים. כך יקטן כח הקניה מה שיגרור צורך לשנות את הפרי-אפרובל. אותו דין לגבי עבודות במשרה חלקית, שמוכרות רק אם ניתן להראות רצף של שנתיים ממוסות. זהו רק חלק ממגוון הדוגמאות שיגרמו להתאמה עד ביטול מלא של הפרי-אפרובל.
הבנקים בדרך כלל לא בודקים את נתוני הדאון פיימנט במעמד הפרי-אפרובל. הם עשויים לבטל את האפליקיישן בשלבים המתקדמים יותר אם יהיה להם קשה לאשר את הדאון פיימנט שלך כבא ממקורות עצמיים לפי הגדרתם, או אם חשבון הבנק שלך יראה הפקדות שקשה להסביר.
דבר נוסף ומשמעותי, זה שהפרי-אפרובל משקף רק את האיכות שלך כלווה ולא מתייחס כלל לאיפיונים הנכס הפוטנציאלי. ראינו מכבר פרי-אפרובלים שלא נכנסו לתוקף בגלל שהבניין לא אושר ע"י המלווה או המבטח, או בגלל שעלויות חורגות כמו דמי תחזוקה חודשיים גבוהים, שינו את כל התמונה.
בשורה התחתונה- הפרי-אפרובל נותן לנו תחושת מוגנות מטעה. חשוב שנדע, שלא זאת בלבד שאיננו מוגנים, יש סיכון שאנו חשופים לסיכון גבוה בעטיו, ביחוד במקרים בהם ההסתמכות עליו גרמה לנו להכנס לחוזה קניה ללא התניות וללא מוצא.
הבלוג הבא יכנס לעובי הקורה של שני תהליכים לכאורה מקבילים: קבלת האפרובל מול תהליך האישרור מראש ויענה על האתגרים העיקריים שמציב תהליך הפרי-אפרובל.

פוסט זה זמין גם ב: אנגלית רוסית