תובנות על תהליך הקניה בעיניים ישראליות, וגם כמה טיפים להמנע מהכשלים הנפוצים

איפה מחפשים את הבית ואיך

בשעה שבישראל תחפש בעיתון, תציץ בלוחות מודעות או בלוחות און-ליין, תסע ברחובות ותבחין בשלטים המוצמדים למרפסות, בקנדה החיפוש הוא אחר לחלוטין. בישראל אין מערכת מרכזית שאוספת לתוכה את כל הבתים המפורסמים בכל עיר וישוב, בקנדה יש גם יש.

האתר Realtor.ca מרכז למעלה מ95% מהבתים היוצאים לשוק. הפרטים המלאים, כולל גודל כל חדר ותמונות לכל בית, מוכנסים למערכת. בשונה מישראל בה רבות מהעסקאות נעשות במשא ומתן ישיר עם המוכר, בקנדה, ברוב המקרים לא תקנה ישירות מבעלי הבית המפרסמים את הבית בעצמם (למרות שגם זה קורה), ויש להניח שתשתמש במתווך שיש לו גישה לכל הנתונים העדכניים במדינה.

מה כלול בבית בקנדה

כסטנדרט, הבית בקנדה מגיע עם כל מה שצמוד אליו. הוא מגיע עם ארונות הקיר, החימום, הרדיאטורים והמזגן. הוא מגיע גם עם כל המוצרים החשמליים הגדולים כמו מקרר, תנור בישול ואפיה, מדיח כלים, מכונת כביסה ומייבש. עוד תמצא שהקניה שלך כוללת את כל הנורות והנברשות, את כל הצלונים והוילונות את כל המדפים בבית והאביזרים התלויים בחדר האמבטיה. במידה שיש מחסן בחצר, נדנדות בגינה ובית העץ לילדים והם מקובעים לאדמה, גם אלו יהיו כלולים. שונה, לא?

מה פתאום מתווך

כי תרבותית זו הדרך הנהוגה וקנדה היא ארץ של מסורות שמרניות, שעובדות בשבילה לא רע. נראה שמתווך של המוכר מעדיף לדבר עם המתווך של הקונה ולא עם אנשים שמייצגים את עצמם. אם תבחר להגיע ללא מתווך, יש סיכוי שיתייחסו אלייך בפחות ברצינות. ומעבר לזה יש רשימה ארוכה של סיבות למה לקנות עם מתווך בצפון אמריקה: קרא עוד>>

כמה אני משלם למתווך וליועץ המשכנתאות

השירות של שני המומחים בחינם. המתווך מקבל את העמלה שלו ממי שמכר לך את הבית. ב98% מהמקרים יועץ המשכנתאות מקבל את העמלה שלו מהבנק או המוסד המלווה הנבחר לביצוע המשכנתא שלך. אני רוצה לחלוק איתך, שהחלק שהיה לי הכי קשה כישראלית הוא לשים את החשדנות ולהבין שאני האגנדה היחידה של המקצוענים הללו. אין עובדות נסתרות, אין קטצ’ ואין קומבינות. כל מה שהם רוצים זה שתצא כל כך מרוצה שתספר עליהם גם לחברים שלך.

מה התהליך עם המשכנתאות, מתי מתחילים?

המלצה חמה ומסתמכת על ניסיון רב היא להתחיל לטפל במשכנתא שלך עוד לפני שראית את הנכס הראשון. מהתיאור לעיל ראית שלעיתים תידרש למלחמת קונים כמו במכירה פומבית. במצב כזה כדאי שתדע בוודאות לאיזה סכום ולאיזה סוג נכס מאשר אותך הבנק ובאילו תנאים, ותהיה חמוש בהתחייבות מותנית של הבנק או במידע עוד לפני שתצא לקרב הגדול.

התהליך בשלבים

ראשית חשוב לאסוף המלצות מחברים ואנשים סביבך ולבחור את מומחה המשכנתאות שילווה אותך. היועץ ייקח ממך פרטים בסיסיים כפרטי זהות, כתובת, הכנסה ומקורות הון עצמיים לקניה. כמו כן יבקש רשות לשלוף את פרטי האשראי שלך. לאחר הוצאת דרוג האשראי היועץ יוכל לבנות תמונה מלאה יותר של המצב הנוכחי ולחזור אליך עם סדרת שאלות ממוקדות להכנת המפגש. התשאול הראשוני לוקח מספר דקות בודדות, המידע האישי שלך בדרך כלל יעובד באותו יום ואף תוכל לקבל משוב ראשוני לגבי יכולת הקניה שלך.

שיחה טלפונית חשובה מאין כמוה. השיחה היא אסטרטגית ומטרתה לגבש כוון מה ברצונך ובאפשרותך לקנות. בנוסף ייבדק האם יש לך משאבים מספקים לכך. האם התשלום החודשי מתאים לתזרים החודשי ומהם התסריטים האפשריים: דירה, קוטג’ טורי (טאון האוס) , בית עם יחידת דיור או בית פרטי ללא הכנסה. כמו כן תיבדק ההיתכנות לאזורי מגורים שונים. בסוף השיחה תבנה עבורך משכנתא שתהווה כלי למימון הנכס והרבה מעבר לו. בשיחה הזו תוכל למקד מטרות פיננסיות לטווח ארוך וקצר בהתאם להן יוחלט האם הולכים על משכנתא בריבית קבועה או משתנה, מה אורך התקופה ועוד פרמטרים עקרוניים שמשפיעים מאוד על היכולת שלך לחסוך כרגע ובהמשך. כיוון שכל מלווה מציג תוכניות עם אפיונים שונים במקצת, בהתאם מידע שיאסף יוחלט לאילו מלווים ובנקים יופנה תיק המשכנתא שלך. מצוייד במידע הזה תוכל לגשת למתווך שיאתר לך נכסים מתאימים ליכולות והרצונות. כבר בשלב הזה יועץ המשכנתאות ישלח לך רשימת מסמכים להכנה. מניסיוננו הכנה טובה החוסכת זמן וכסף ללקוחות. בכדי לקבל רשימת מסמכים עקרונית צור קשר כאן.

נשמע פשוט? בהחלט לא. מתווכים טובים כמו שציינו, מביאים איתם ידע ויכולות שאין במאגרים האלקטרוניים או שברשות מתווכים אחרים. מתווך טוב יגדיר במדויק את פרופיל הבית שברצונך לקנות וידאג שתקבל מיידית מידע ממוחשב על כל בית שיוצא לשוק ותואם את הגדרתך. הוא ידאג שלא תקלע לסיטואציות של המתנה, בזבוז כסף, זמן ומשאבים נפשיים מיותרים. כשתרצה מאוד בית הוא ידאג להשיג אותו! הוא יבצע עבורך חיפוש מאוד ממוקד וישמור איתך על גבולות התקציב וידאג להציג לך נכסים שעונים על הצרכים שהגדרת. מתווך טוב, רואה דברים שאתה לא מזהה ולא מהסס להטיל וטו על בית,גם אם התלהבת ממנו. לנו יש מאגר קטן אך איכותי של מתווכים שאיתם אנו עובדים. אלו מתמחים באזורים ממוקדים ומביאים סטנדרט גבוה שקשה למצוא. נשמח לשתף אותך ולספר מי המומחים המומלצים שלנו ולמה בחרנו בהם.

החלק הכי מהנה של התהליך: אין כמו שופינג! וכמהגר לפעמים קניית בית היא הישג שמשמעתו הרבה מעבר לרכש נדל”ן. יש בה הגשמה של עוד שלב בהתבססות בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות, חשוב להתמקד וללכת לראות רק מה שהולם את היכולות והתקציב.

בקנדה לא מקובל לשים במקביל הצעות רכישה על כמה בתים. ברגע שבית נראה לך מתאים לתקציב ולרצונות ובעיקר, כשאתה מרגיש שזה זה, ינחה אותך המתווך לכתוב הצעת רכישה. בהצעה יכללו פרטים למו”מ בינהם המחיר, מועד הפינוי, מה יכלול הבית, אילו תיקונים ותוספות יבוצעו על חשבון המוכר ואחרים. פרט חשוב מאין כמוהו הוא התניות החוזה (subjects), שמאפשרות לך לשמור את הבית עבורך מבלי שתתחייב לקנותו. מבחינתך הכי חשוב לאפשר לעצמך בין 7-10 ימי עסקים (Subject removal day) בהם תוכל לבדוק את מצב הבית והאם יש לך מימון עבורו, כל זאת בטרם תתחייב לרכישה.

בשלב הזה הצעה שלך תתחיל “לטייל” בין הצדדים ותשוב אלייך בכל פעם עם שינוי במחיר, שינוי בתאריכים ובתנאים אחרים. בשונה מישראל, לא תראה התדיינות פנים אל פנים. המסמך שכתבת יועבר ע”י המתווך שלך עם המחיר הנקוב והתנאים האחרים לעיון המתווך של המוכרים. הם יחזירו לך את המסמך באחד מהאופנים הבאים: חתום בכל מקום, שמשמעותו שהסכימו לכל תנאי שלך. או שחלק מהתנאים יופיעו מחוקים בקו ומעליהם הם ירשמו את מה שהם מציעים ובצידם חתימות ומקום מוקצה לחתימה המאשרת שלך. חשוב להבין שבכל פעם שאתה מבקש לשנות משהו בחוזה, לדוגמא המחיר, נפתחת בפני המוכרים האפשרות לא לקבל את הבקשה שלך ולהכריז על החוזה המקורי כבטל. ההצעה הסופית המקובלת על כולם (accepted offer) וחתומה על כל הצדדים מחייבת סופית את המוכרים ויכולה לפעמים להראות כמו טיוטה מלאת קשקושים, הכל בהתאם לכמות הסבבים שעשתה בין הצדדים.

שמחה, ששון והרבה התרגשות. המחיר והתנאים הוסכמו וכעת כל העבודה עלייך. יש חלון לך זמן קצר מאוד לאשר את המשכנתא ולגרום לבנק להיות מחויב בלי יכולת לחזור בו. כמו כן לבדוק ביסודיות את איכות הבניה של הבית ולוודא שזו רכישה טובה.

7-10 הימים האלה מרגישים כמו מרוץ נגד הזמן. תוך זמן מצומצם עלייך לפעול להשגת משכנתא מאושרת כליל ולוודא את איכות הבית.. בזמן הזה תהיה תקשורת בלתי פוסקת בינך לבין יועץ המשכנתאות שלך והמתווך.

התחייבות למימון:ברוב המקרים הבנק ידאג לך להתחייבות (approval or commitment) שמפרטת את סכום המשכנתא והתנאים המוצעים. לעיתים הצעת הבנק שאליו פנית אינה מיטבית או מספקת, אז חשוב שיהיה מספיק זמן לפנות גם למוסדות פיננסיים אחרים ולקבל מהם התחייבות. מהותי לדעת שהתחייבות הבנק שקיבלת כוללת בתוכה פרטים רבים ודרישות ממך (conditions). אי קיום של תנאי קטן ככל שיהיה נותנת לבנק אפשרות ליסוג מהתחייבותו ולבטל את המשכנתא. אחד מהתנאים שלוקח מספר 3-4 ימי עבודה הוא קיום שמאות שמתקפת את ערך הבית. אתה הוא שתשלם על השמאות, כחלק מהוצאות הרכישה, בשעה שהבנק הוא המזמין והבעלים של הדוח.
בנקודה זו, במידה שאתה מביא איתך פחות מ20% מהכסף הנדרש לרכישה, תצטרך להיות מאושר גם ע”י המבטחים (Genworth, GC and CMHC), מה שלוקח זמן נוסף ולא תמיד מובטח. אנו עומדים על כך שתיקח את הזמן הנאות, על מנת שנוכל לספק את כל המסמכים והדרישות של הבנק (all conditions satisfied) ולהביא אותך למצב שהמשכנתא שלך מאושרת וחתומה מבלי אפשרות לבנק לחזור בו (solid approval).

איתור עו”ד: בזמן הזה תצטרך לאתר עו”ד מקובל עלייך שיפעל מטעמך בביצוע העברת הבעלות ויגבה שכר טירחה כחלק מהוצאות הרכישה. לעיתים תוכל לבחור ע”פ העדפתך ולעיתים תוגבל לעו”ד מרשימה מוגדרת. בכל מקרה כדאי להצטייד בהמלצות חברים. נשמח לעמוד לרשותך ולספר לך על העו”ד המומלצים ללקוחותינו.

בדיקת איכות הבית (Inspection): אמנם עלות הבדיקה אינה שולית, כמה מאות דולרים. אך אין שום סיבה לקנות חתול בשק. כיוון שמחירי הנדל”ן בקנדה אינם נמוכים, מדובר במחיר טעות גבוה. חשוב לזכור שהבתים נבנים מעץ והיסודות כמו העמודים התומכים רגישים לתופעות מזג אויר, לחות ונזילות מים. נזילה בשירותים מלמעלה וכתם בתקרה בישראל משמעותם שצריך לתקן טיח ולצבוע יפה. בקנדה נזילה בבית דירות או חדירה של מים למעטפת הבית (leaky condo)יכולה לגרום לריקבון של הקירות והעמודים התומכים. המפגע יכול להסתכם בנזק של עשרות אלפי דולרים (assessment) וסירוב של הבנקים והחברות המבטחות (Genworth and CMHC) לממן את הבית.

ביום הזה תתבקש להתחייב לרכישה. במידה שהחלטת לקיים את החוזה, תצטרך להכין צ’ק בנקאי או צ’ק רשום (Certified Cheque) לטובת המוכרים. דמי הקדימה (Deposit Cheque) יופקדו בקרן נאמנות של המתווך שמוכר ובנוסף תחתום גם על הסרת כל התניות הרכישה. במעמד הזה אתה מתחייב להשלים את הרכישה של הבית במצבו הנוכחי. לאחר מכן, אם תרצה לחזור בך, הצ’ק ישאר בידי המוכרים ולעיתים תידרש לשלם הפרשים נוספים.

לפני חתימה על הנספח המסיר את התניות (addendum) , עלייך לדאוג לקבל אישור (אפשר בע”פ) מיועץ המשכנתאות שהמשכנתא אושרה ומובטחת לך ללא כל תנאים. ברוב המקרים גם תצטרך לוותר על הצגת דרישות נוספות בעקבות תוצאות בדיקת איכות הבית. בנקודה הזו הבית ישנה סטאטוס במערכת הממוחשבת ויחשב כמכור. על שלט המכירה המוצב בחוץ תוצמד מדבקה (Sold) המציינת שהנכס נמכר.

בחלקים גדולים של קנדה הדברים קורים מהר. מרגע התחלת חיפוש הבית ועד הגשת ההצעה הראשונה יכולים לעיתים לחלוף ימים או שבועות ספורים. ומרגע הסרת ההתניות ועד לכניסה לבית יכולים לחלוף כ60-80 יום. תהליך זריז שמזכיר קצת לוחות זמנים של שכירות. בתקופה הזו תצטרך לטפל במספר דברים:

פגישה בסניף– ישנם בנקים שכוללים בתהליך אישור המשכנתא גם פגישה מנדטורית בסניף. בפגישה זו יוסדר החשבון און ליין שלך ויוצעו לך שירותים נוספים שהבנק מספק.

פגישה עם העו”ד– מספר ימים לפני קבלת המימון מהבנק ומסירת המפתחות לידיך, תיפגש עם העו”ד לחתום על כל המסמכים המקוריים להעברת הבעלות ולרישום המשכנתא. העו”ד יסביר את פרטי חוזה המשכנתא ויענה על שאלותיכם. אל תהססו להתקשר ליועץ המשכנתאות גם ממשרד העו”ד לכל שאלה והבהרה.
כדאי לדעת, שמי שמתאם ומרכז את כל העסקה מבחינה פיננסית הוא עורך הדין שלך. הוא זה ששולט בכסף. זה מתחיל מהצ’ק שמסרת ביום הסרת התניות הרכישה (Deposit) . הצ’ק נמסר לקרן נאמנות מטעם המתווך שלך ומופקד שם. לקראת יום השלמת המכירה הצ’ק מועבר לידי העו”ד שלך. אותו עו”ד מקבל גם את המשכנתא לחשבון שלו ומתחיל לעשות חישובים. הוא רואה באיזה סכום נמכר הבית לך, כמה כסף קיבל מהבנק כמשכנתא, כמה כסף נמסר כדמי קדימה ומודיע לך כמה כסף תצטרך להביא בצק רשום ליום החתימה. החשבון הסופי יכלול גם את עמלת עו”ד, ביטוחים, מיסים והיטלים שונים עירוניים פרובינציאליים ופדראליים וכל מה שהבנק מחייב אותו ליישב.

איתור חברת אריזה והובלות – חשוב מאין כמוהו.יש לשריין מבעוד מועד כיוון שרוב החברות עמוסות בתחילת ובסוף חודש ובמיוחד .בחודשי האביב והקיץ. פנו אלינו לשמוע איך המומחים שלנו מבצעים העברה חלקה ויעילה הכוללת לאריזת כל הבית תוך פחות מיממה

העברת שירותי טלפוניה, כבלים, חשמל וגז – יש לקחת בחשבון כחלק מהוצאות הרכישה, העברת השירותים הללו, משמע ניתוק וחיבור, כרוכים בתשלום של כמה מאות דולארים. מומלץ להתחיל בתהליך ההודעות ותיאום טכנאי כחודש מראש.

בדרך כלל שני ימים רצופים . ביום העברת הכספים (Completion) כספי המשכנתא מועברים למשרד עו”ד בהעברה אלקטרונית ומתווספים לסכום שאתה תורם לרכישה (sown payment).באחריות העו”ד להשלים את שינוי הבעלות ורישום המשכנתא ולשחרר את הכספים המגיעים למוכר. למחרת, בדרך כלל בשעת צהריים תקבל את המפתחות מהמתווך שלך (Possession). בדרך כלל הבית יימסר לידך פנוי מחפץ אך גם נקי ומוקפד ומתאים לכניסה מידית (כולל רצפות שטופות, ניקיון ארונות אמבטיה ומטבח וניקוי שטיחים).

כאן אנחנו נכנסים לפעולה. מטרתנו לנהל עבורך אסטרטגית את תיק המשכנתא ככה שתוכל לחסוך את המירב לארק התוך תקופה של 5 שנים אלא לאורך כל חיי ההלוואה. בכל פעם שבנק מסויים יצא עם מבצע שמשפיע עליך או שמצב השוק ישתנה לטובתך אנחנו נזמין אותך לבדוק מהן האפשרויות שלך לחסוך כסף ניכר. אחת לתקופה נקיים רוטינה של בדיקת מצב ונראה האם צרכיך השתנו. מה מצב סדר העדיפויות והאם יש לבצע התאמה ושינוי שיעור התשלום החודשי בהתאם לשינוי בשיעור האינפלציה והריביות במשק. המטרה היא לספוג את האינפלציה ולא לאפשר לך לצנוח בתום תקופה לרמה בלתי נסבלת של תשלומים חודשיים. ההתאמות ההדרגתיות יאפשרו מעבר חלק והערכות למציאות המשתנה.

מה הלאה

כחצי שנה לפני תום תקופה מתחיל החיפוש המחודש. הזדמנות נהדרת לבדוק מי המלווה שיתן את התנאים המיטביים. ברוב המקרים זה לא אותו מלווה איתו התחלת. הפעם יהיה לך קל יותר לנהל את התהליך. ההכנה תהיה פשוטה ויעילה כמו גם המעבר והביצוע. ומנסיוננו שווה להשקיע את הזמן בסידור התיק והמסמכים כי החיסכון המובטח הוא של עשרות אלפי דולרים.

פוסט זה זמין גם ב: אנגלית, רוסית