(רשימה חלקית…)

הרשימה הבאה נאספה בדם ויזע ונלמדה על בשרם של לקוחות בנק נאמנים שהגיעו למשרדי בדקה התשעים להציל את העסקה שלהם, רגע לפני שהיה מאוחר מדי.

להם הסתבר שישנם דברים רבים שהבנק לא מספר ללקוחותיו. חשוב לזכור שהנציג הבנק היושב מולך מייצג בראש ובראשונה את האינטרסים של הבנק לרווח. האינטרס של הלקוחות מגיע במקרה הטוב במקום השני. ובכן, מהם הדברים שהבנק שוכח לספר ברגע הקריטי?

אכן לא הגיוני לצפות שהבנק שלך שעמל להציג לפנייך את הריבית המנצחת יסגיר את הפרט החשוב הזה. בכל רגע נתון מתעדכנים המבצעיים והריביות במספר מוסדות בנקאיים במקביל. רק מי שמחובר לכל המוסדות ולכל המערכות המתעדכנות יוכל לשלוט בתמונה הכוללת ולהביא לפניך את העסקה המיטבית. חשוב שתדע שבנקים יוצאים במבצע על ריבית או חבילה ספצפית. כך לדוגמא יש סיכוי טוב שמי שיתן את הריבית המשכנתא הטובה ביותר בשוק לשלוש שנים, יחזיק במקביל בחבילת משכנתא לא אטרקטיבית כלל לחמש שנים.

ורק בגלל שאם הוא מצויין בתפקידו יש סיכוי שהוא קודם לקומה העליונה או עבר לתפקיד בכיר בסניף אחר, ואם הוא לא, אז כנראה הבנק בחר להפרד ממנו. בכל מקרה אתה כנראה מטופל כרגע בידיים של פקיד פחות מנוסה, וזהו מצב תמידי, גם אם הדמויות מתחלפות. במידה שלא, וזה שנותן לך שירות כרגע הוא אותו אחד, שהבנק לא בחר לקדם. מה המשמעות עבורך?

הבנקים מפוקחים באופן שונה וברוב המקרים לא מחייבים את מומחי המשכנתאות שלהם לעבור תוכנית הסמכה חיצונית מעבר להדרכות הפנימיות שלהם. יש לכך משמעויות הן מבחינת רמת המיון הראשוני של המועמדים וגם לגבי הסטנדרטים מקובלים של ידע ואתיקה

ולא בגלל שאתה הלקוח הנאמן והמועדף שלהם. עצוב לגלות אבל נכון. ברוב המקרים יציעו לך ריביות ותנאים טובים אך לא מצויינים. ברגע שתאתגר ותספר שבדקת במקומות אחרים, כללי המשחק ישתנו ופתאום יוצעו לך תנאים שלא הוזכרו מלכתחילה. מה זה אומר לגבי הנאמנות שלכם כלפיך זו שאלה שכדאי לך לשאול את עצמך. אתה יכול להמנע מטעיויות! פנה אלי ל”הדרכת שופינג”.

הבנק שלך התקשר וסיפר לך שיש לך אישור משכנתא. כנראה שאחרי ההודעה הזו תרגיש רגוע ובטוח, שהרי אושר לך מימון בתנאים ובגובה סכום שביקשת. לאחר מכן תצטרך לספק קצת מסמכים, אבל עדיין הכל מרגיש בשליטה. האמנם? לא ממש. מסתבר שהאישור שקיבלת מותנה וכל פסקה קטנטנה שלא נבדקה ותוקפה יכולה למוטט את כל ההתחייבות. כך לדוגמא אם לאחר שהבנק התקשר למעסיק שלך הוא למד שאכן השכר השנתי שלך הוא כמו שדווחת-$67,000 בשנה אבל 20% ממנו הוא בצורת בונוס, יש סיכוי שלא תקבל את המשכנתא שהובטחה. את כל זה למדנו על בשרם של לקוחות רבים, שהגיעו אלינו כפליטי הבנק לספר שברגע האחרון ואחרי שכבר נתנו דמי קדימה על הבית, הבנק התקשר אליהם להגיד שעקב תקלה קטנה המשכנתא בוטלה. במקרה הזה דמי הקדימה הולכים לבלי שוב. התקשר אלנו לשמוע מה עליך לדרוש מהבנק שלך

הסכום הזה שמוצע לך היום הוא חרב פיפיות. במידה שתרצה לצאת מהמשכנתא טרם תקופה, על מנת לשפר עמדות ולהוזיל ריבית, יהיה עלייך להחזיר אותו. כנראה שאין מתנות חינם…

הקנדי אוהב לקחת משכנתא לתקופה של 5 שנים אבל מחזיק במשכנתא שלו 3.7 שנים בממוצע. המשמעות היא שיש סיכוי טוב שתשלם מתישהו קנס. שיטת חישוב הקנס היא מפתח מהותי ביכולת שלך לחסוך לאורך חיי המשכנתא. הבנקים משתמשים בקנס כדי להשאיר אותך איתם, בנוסף מפתיע לראות שהם לא חולקים איתך את שיטת החישוב הדרקונית שהמציאו.התקשר אלינו עוד לפני שתסגור עם הבנק כדי שנחשב לך את קנס היציאה שלך איתם.

ישנן 2 שיטות עיקריות לחישוב קנסות, והבנק יבחר במה שיביא רווח גבוה מהשניים. ברוב המקרים הקנס יחושב ע”פ 3 חודשי ריבית או ע”פ הפרשי ריביות קבועות בהתייחס לתקופה שנותרה. מסתבר שהבנקים הגדולים בוחרים בשיטה שלישית ומיוחדת משלהם שברוב המקרים אינם חולקים אותה איתך. בדיעבד מסתבר שעל אותה ריבית קבועה ואותו גודל הלוואה, לקוח של בנק כמו RBC משלם לעיתים קנס גדול*8 מלקוח של קרדיט יונייון באותו רחוב. הבנק הגדול יקח את הריבית הפורמאלית (Posted rate) ביום שקיבלת את המשכנתא ויבדוק מהי ההנחה שנתנה לך עליה. כעבור שנתיים וחצי, לכשתבקש לשבור את המשכנתא, יחשב את קנס תוך שימוש במדדים הללו. בדרך הזו הבנקים מצליחים להגיע לקנסות בשיעור בלתי יאומן (40-50 אלף) בידיעה שכך יחזיקו בך כלקוח.

יתרה מכך, כ30% משיבים בחיוב לגלויית החידוש הנשלחת אליהם מהבנק כ-3 חודשים לפני תום תקופת חוזה והם עושים זאת מבלי לבדוק את התנאים. ברוב המקרים, הריבית והתנאים המוצעים ללקוח בדרך זו נחותים מאלו המוצעים ללקוח בסניף ולמרות זאת לא מעט קנדיים מסמנים וי (V) ושולחים את הגלויה חזרה…

למרות שהלווים בקנדה אוהבים לקחת ל-5 שנים, אורך חיי המשכנתא הממוצע הוא רק 3.7 שנים. מה זה אומר? שיש סיכוי טוב שתשלם קנס מתישהוא. קיימות שיטות להפחית את גובה הקנס, אך לצורך כך יש לשמור על הגמישות לבצע פרעון מוקדם בכל יום נתון ולא רק ביום השנה למשכנתא. הגבלה ליום אחד בשנה יכולה לעלות לך אלפי דולארים עם לא עשרות אלפים. התקשר לשמוע איך נדאג שתשלם פחות.

פגשת פקיד חביב ענוב ולבוש חליפה והוא פקיד ייעץ לך להמתין עד שתקבל סטטוס תושב? חשוב שתדע שאין צורך להמתין. למרות הכניסה ההדורה לבנק, החליפות והטון הסמכותי של הפקיד שיעץ לך, הוא פשוט לא מכיר את כל האפשרויות של הבנק שלו עצמו או שמעדיף לא לספר לך שבבנק ממול תאושר כבר היום בריביות מייטביות. לקרוא יותר גש ללינק.

האמת, תסתכל לכל הצדדים ותראה שאין מישהו אחר. הבנקים בקנדה רושמים מדי שנה רמת רווחיות של מליארדי דולארים. הם יהיו מוכנים להציע לך כל דבר בכדי לקבל אותך כלקוח ולהרוויח עלייך בחבילת המוצרים הפיננסיים שלהם. יש לך סיכוי לקבל תנאים הטובים בהרבה לגבי כל שירות (כרטיסי אשראי, תוכנית חסכון, קרדיט ליין, משכנתא, יעוץ פיננסי ועוד) במידה שתפזר את המוצרים בבנקים שונים. בניגוד ללוגיקה הראשונית, ריכוז כל הפעילות במקום אחד מחליש אותך ואת יכולת המו”מ שלך

יש סיכוי שכל האינטראקציה שלך מעכשיו עם הבנק תהיה רק ביוזמתך. הם לא ירימו טלפון לעדכן אותך לגבי השינויים במשק וכיצד ניתן להערך אליהם. ברוב המקרים הבנקים לא ערוכים הן ברמת כ”א והן משום ידע מומחה למתן שירות אסטרטגי., לא סביר לצפות שיבצעו עבורך מעקב על תיק המשכנתאות שלך ויחפשו הזדמנויות שיפור מתמידות. בנוסף, היכולת שלהם להציע שיפור מוגבלת אך ורק לתוכניות שיש אצלם. רק יועץ מומחה ועצמאי יכול לעקוב אחר ההתפתחויות בשוק ולהכין אותה לזמנים אחרים או לקחת אותך למלווה אחר ולחסוך לך יותר ברגע שנפתח חלון ההזדמנויות.

החשיבה על המשכנתא חייבת להתייחס לכל חיי המשכנתא שהם 20-25 שנים ולא רק לתקופה הקצרה הנוכחית של 5 השנים הקרובות. תפקיד היועץ הוא מלכתחילה לכוון אותך למשכנתא שתאפשר מעברים מהירים וזולים כדי לנצל ביעילות מבצעים שבנקים אחרים יוזמים. הבנק שלך מצידו ישאף לשים אותך במשכנתא שתחשק אותך בקנסות גבוהים ותגביל את היכולת שלך לעבור. עוד סוג של חסכון במשכנתא יווצר ע”י התאמה מתמדת של גובה התשלומים לקצב התפתחות האינפלציה. שינוי התשלומים בהתאם יגדיל את מרווח הון עצמי (equity) ויאפשר לך לפרוע את המשכנתא מהר יותר כמו גם להיות מוכן וערוך למקרה שהריביות במשק יחזרו לרמה הנורמאלית שהיתה בקנדה בעשרים השנים האחרונות

בבואך לעשות את אחת העסקאות היקרות ביותר בחייך חשוב שיהיה לצדך מי ששם לנגד עיניו את האינטרסים שלך בלבד. תיק משכנתא רדום ולא מנוהל לא ייצר את החסכון הנדרש שמגיע לך

פוסט זה זמין גם ב: אנגלית, רוסית