משכנתה שיש לה ריבית נמוכה תחסוך לך בוודאות מאות דולארים, רק שים לב שהעובדה שבחרת במשכנתה הזו לא עולה לך אלפי דולרים לאחר מעשה.

רשימת הקניות המצורפת להלן סוקרת את כל הרכיבים הקריטיים שיקבעו באופן הניכר ביותר את יכולתך לחסוך כסף, והרבה מעבר למה שתחולל הנחת ריבית של 0.1%-0.15%

אנו מציעים שתשתמש ברשימה כדי להכין את הפגישה שלך עם יועץ המשכנתאות העצמאי או זה של הבנק שלך. אתה מוזמן להקליק על כל ערך ולהציץ אל מאחורי הקלעים של עולם המשכנתאות.

על הריבית

הריביות המיטביות המפורסמות מדגימות את העסקאות הטובות ביותר שהמלווים יכולים להציע.  לאותה תקופת החוז. ברוב המקרים אלו עסקאות ללווים מאוד ספציפיים. כך לדוגמה מתפרסמות ריביות מצויינות שרלוונטיות רק למי שהמשכנתה שלו גם נושאת דמי ביטוח. אם המשכנתה שלך לא מבוטחת, לא תקבל גישה לריבית הזו. עוד דוגמה-בתקופה מסויימת פורסמה ריבית מצויינת לרופאים ורופאי שיניים שהיתה שונה ממה שהוצע לציבור הרחב או אפילו לבעלי מקצוע אחרים בתחום הרפואה.

ריביות שונות מוצעות לפרופילים שונם על כן כל לקוח יקבל ריבית מצויינת שונה. לדוגמא, בנקודת זמן מסויימת הריביות המוצעות למשכנתאות מבוטחות (פחות מ20% דאון פיימנט) היו נמוכות משמעותית מריביות לתוכניות משכנתה רגילות. עדיין, כשלוקחים בחשבון את עלות הביטוח, יוצא שהעלות של משכנתה רגילה שהוצעה בריבית גבוהה יותר, יוצאת נמוכה מאשר המבוטחת למרות הריבית המפתה. אנחנו ב Sneg Mortgage Team ניקח אותך תמיד לריבית הטובה ביותר בקטגוריה שלך.

בדרך כלל שמירת ריבית טובה ל90-120 ימים כתלות במוסד המלווה.חשוב לדעת שהריביות והמבצעים הכי משתלמים בדרך כלל מוצעים לסגירה תוך 30-60 ימים.

ברוב המקרים כן. ומעבר לזה, נחשב לך את העלות הכוללת של מה שמציע הבנק שלך, שאינה באה לידי ביטוי רק בריבית, ונשפר את ההצעה הזו. נשים לב לגורמי מפתח בהצעה שקיבלת שמייקרים אותה באופן מיותר.

זה לא הליך אוטומטי. יועץ המשכנתאות שלך צריך לבדוק את השוק לאורך כל זמן העסקה ולבקש את זה עבורך.

אנו משתדלים להמנע מלספק לך פריאפרובל כיוון שברוב המקרים הם מגיעים עם ריבית יקרה יותר. בנוסף, המסמך אינו מבטיח לך דבר מעבר לשמירת ריבית. התהליך שלנו הרבה יותר מקיף. אנו דואגים שהבנקאי שמקבל את ההחלטות עך המשכנתה שלך יעבור על התיק, יצביע על קשיים אפשריים ויתן לנו משוב מדוייק. כשאתה מקבל פריאפרובל מהבנק שלך שאל את הפקיד האם ההכנסה שלך כבר נבדקה עם המעסיק. כך תוכל לקבל מושג על התוקף של המסמך עבורך…

ברוב המקרים לא. אנו בSneg Mortgage Team ניצור איתך קשר 4-6 חודשים לפני חידוש, נבחן את השוק עבורך ונשמור עבורך את הריבית הטובה ביותר באותה נקודת זמן

אפשרויות פרעון מוקדם

רוב המשכנתאות דרכנו מאפשרות לך לפרוע בכל שנה וללא ללא קנס 20%-15% מהסכום המקורי של המשכנתהץ המהלך הזה מאפשר להוריד את החוב ולחסוך כסף רב במעבר ממלווה למלווה, בעיקר באמצע תקופת חוזה.

מלווים הטובים יותר יאפשרו לך לפרוע לאורך כל השנה ולא במועד נקוב. הם יאפשרו גם הפקדות בסכומים שונים מבלי להתחייב מראש לסכום קבוע. בדרך כלל הפרעון המוקדם יתבצע עם מועד התשלום החודשי שלך. האופציה לשלם רק אחת לשנה ביום השנה למשכנתה היא הגרועה מכולן. הגמישות והתזמון משמעותיים מאוד ביכולת שלך לחסוך כסף. כך תוכלו לעבור בין חוזי משכנתה בעיתוי הנוח לכם או בעיתוי שמתאים לפי שוק הנדל”ן מבלי שחוזה המשכנתה יכתיב לכם את התנאים. פרעונות מוקדמים בכל זמן שתחפצו הם רכיב הכרחי בחסכון על משכנתה ובשבירתה באמצע תקופה.

מרבית המלווים יאפשרו לך להגדיל את התשלום החודשי ב15-20% או אפילו להכפיל אותו. אנחנו ב Sneg Mortgage Team ממליצים בחום שלא להגדיל את התשלום החודשי מבלי להתייעץ איתנו על המשמעויות הנגזרות מכך עבורכם לגבי רכישות עתידיות[/vc_column_text]

קנסות

עם רוב המלווים התשובה היא לא, אלא אם יש לכם משכנתה פתוחה או קרדיט ליין כנגד הבית. במקרים אלו הבנק יגבה מלכתחילה ריבית גבוהה בהרבה שתאפשר את הגמישות. התנאים הסטנדרטיים של משכנתה תמיד יכללו קנס לתשלום מוקדם במידה שתחליט לפרוע את כל המשכנתה לפני תום תקופה.

זו שאלה לא פשוטה וקריטית במידה שהמטרה שלך היא לפרוע את המשכנתה שלך מהר ככל שניתן ולחסוך לעצמך אלפי דולרים של תשלומי ריבית מיותרים. ברוב המקרים יאמר לך שיש שתי דרכים לחשב את הקנס שלך ושהבנק יבחר באופציה היקרה יותר. במקרה של משכנתה בריבית משתנה, הקנס השכיח הוא 3 חודשי ריבית. בשעה שבמקרה של ריבית קבועה משתמשים בIRD לחישוב הפער בין הריבית שלקחת לבין הריבית המוצעת כיום ליתרת תקופה. במציאות יש עוד לפחות 3 דרכים שונות שלפיהן הבנק מתמחר את הקנס שלך. רובן לא מפורשות ברור במסמכי המשכנתה. מי שהקנס שלו חושב כך ומבקש לצאת מהמשכנתה באמצע תקופה, ימצא שזה כמעט בלתי אפשרי. התקשר אלינו לשמוע יותר.

בקנדה אנשים נוטים לעבור בתים, ערים ופרובינציות תכוף מהמוכר לנו. רוב המשכנתאות יאפשרו גרירה שתוגבל ל60 יום מיום שפרעת את המשכנתה הקודמת, וזה אומר שחייבים תאום מתוכנן בין המכירה והקניה. בגרירה רגילה של אותו סכום ותנאים, אין עלויות נוספות. גרירה של משכנתה מקרדיט יוניון יכולה להעשות רק בתוך הגבולות הגאוגרפיים שהבם הם נותנים שירות. התמונה משתנה כשמדובר במשכנתאות מתוחכמות יותר שיש בהן קרדיט ליין או מענק, או כמקרה בו תזדקק למשכנתה מוגדלת. ברוב המקרים עדיף יהיה לפרוע את הנוכחית ולקחת חדשה. חשוב לשים לב שתקנות המשכנתה שהוחלו בינואר 2018 מקשות מאוד על גרירה רגילה.

אחד מהרכיבים במשכנתה שחוסך הרבה ללקוחותינו זו היכולת לצמצם את הקנס בכל נקודת זמן במשכנתה. חלק מהרכיבים חוסכי כסף זו ההרשאה לשלם 20% מהסכום המקורי של המשכנתה ללא קנס. בדרך זו תחסוך 20% מהקנס שלך או 40% תלוי בתזמון. חלק מהמלווים ידרשו 30 יום הודעה מראש לפני שאתה פורע מה שמגביל את הגמישות.

העלויות הנוספות ומי משלם אותן

שמאות עולה בין $350-$500 כתלות בהיקף העבודה והמיקום. שמאות של בתים למגורים לוקחות בין 2-3 ימים בשעה ששמאות למבנים מסחריים בטווח של $3000-$5000 ותיקח כחודש. השמאות משולמת על ידייך. ברוב המקרים מבטח המשכנתה ישא בעלות השמאות למשכנתאות מבוטחות.

ברוב המקרים תוכל לבחור את העורך דין או הנוטוריון שייצג אותך ולשלוט בעלות השירות. הממוצע הוא $1200-$1800 תלוי בעורך דין או הנוטוריון. אנו ממליצים לבדוק הצעות מחיר. במקרים מסויימים המלווה יגביל אותך לבחור מתוך רשימה סגורה. למלווה יש גם את הזכות להטיל וטו על עו”ד שבחרת ולבקש אחר.

אינספקשן או בחון/בדק בית הוא הליך וולונטרי, אך מומלץ מאוד. אנו ממליצים לכלול אותו כחלק מהתניות הרכישה שלך. הבדיקה תספק לך דו”ח מפורט ומלא על מצב הנכס בדגש הליקויים עיקריים. אנו ממליצים שההחלטה שלך האם להתחייב לרכישה או לא תיקח בחשבון את מצב הבית והתיקונים הנדרשים. העלות נעה בין $500-$100 דולר לבית מגורים כתלות במיקום ובגודל.

אתם אחראים לתשלום מס הרכישה. מדובר בהוצאה הגדולה ביותר בתהליך הרכישה המחושבת כאחוז ממחיר הרכישה. על בית של 600 אלף תשלם כיום למעלה מ-$10,000 כמס. התקשר אלינו לשמוע על הפטור ממס לרוכשי הבית הראשון בחייהם, למי שרוכש נכס חדש מקבלן ועל גובה המס לרוכשים זרים בBC ובטורונטו רבתי.

ביטוח חובה שעלייך להציג בסוף תהליך קבלת הבית. העורך דין או הנוטוריון יבקשו ממך להציג את מסמכי הביטוח הקיימים במידה שמדובר במימון מחודש, או החדשים במידה שמדובר ברכישה. בלעדיהם לא תרשם המשכנתה.העלות משתנה לפי סוג הנכס, גילו, גודלו, מיקומו, מי מתגורר בו, האם חלקו משמש כמשרד ועוד.

ב95% מהמשכנתאות שעברו דרכנו לא היו עמלות נוספות שששולמו לנו או למלווה. עדיין חשוב תמיד לברר האם יש כאלו שנכללות בחוזה. במקרים של משכנתאות שניות, משכנתאות B המתומחרות גבוה יותר או משכנתאות פרטיות, נגבות עמלות נוספות. בכל מקרה שמעורבות עמלות נוספות תקבלו עליהן פירוט מדוייק טרם מימוש העסקה וכך תוכלו לקבל החלטה. המלווה יבקש לאשר בחתימתכם את הסכמתכם לתנאים. במקרים אלו אל תהססו לבקש מאיתנו לחשב עבורכם את הריבית הראלית שנגבתה מכם.

זכותו של המלווה לדרוש עמלת סילוק (כמה מאות דולרים) במידה שאתם מחליטים לעזוב אותו באמצע תקופה. במקרים מסויימים המלווה החדש יקח על עצמו את תשלום העמלה הזו. אף פעם לא מזיק לבקש.

רוב המלווים דורשים ביטוח הרישום בטאבו (Title Insurance) המבטח אותם במידה שגבולות המגרש והנכס אינם רשומים כהלכה או הנכס עצמו נרשם שגוי בטאבו. העלות היא סביב $300. קיימת אפשרות להגדיל את הסכום במעט כך שהביטוח יגן גם עלייך.

מימון מחודש

מימון מחודש הוא הכלי העיקרי לחסוך כסף. יש תמיד לקחת בחשבון את העלויות כגון עלויות עו”ד, קנס תשלום באמצע תקופה וכו’. אנו ב-Sneg Mortgage Team ניצור איתך קשר בכל פעם ישי לך ההזדמנות לחסוך כסף ניכר באמצעות מימון מחודש. נעשה מאמץ מיוחד להמנע מהתקשרות עם מלווים שנותנים מבצעים מיוחדים אך מציעים משכנתאות מוגבלות שמאפשרות לך לפעול אך ורק ברגע מכירת הנכס ולא בזמן הרצוי לך במהלך התקופה.

כן ובתנאי שאתה עושה מימון מחודש. במקרה של המרת משכנתה ישנה לחדשה גדי לשפר את הריבית, לא תוכל ללות יותר כדי לשלם את העלויות של הקנס והאחרות. במקרה כזה עלייך לשמר את כל הפרמטרים. במקרה כזה הקנס וההוצאות המשפטיות יהיו עלייך.

בחלק מהמשכנתאות כלול פיצ’ר יחודי שנותן לך עוד גמישויות ומאפשר לך ללוות מחדש את הקרן שפרעת. יש לבדוק בזמן ההתקשרות המקורית שהחוזה שקיבלת מאפשר את זה. במצב זה אין עלייך לממן את הנכס מחדש על מנת להוציא ממנו הון. רוב המלווים שמציעים את הרכיב הזה במשכנתה יתנו לך גישה לקרן שפרעת רגע ששולם מינימום מסויים (20 אלף לפחות, לדוגמה).

לעיתים הקנס הגבוה יכול לסכל את הצלחת הצעד. במידה שהמלווה שלך מציע זאת תוכל להנות מריבית נמוכה לתקופה נוספת ולהגן על עצמך מעליית ריביות בהמשך הדרך. במידה שאתה שוקל להמשיך עם המלווה שלך, התייעץ עימנו. לעיתים קרובות אנו רואים שהלנדר הנוכחי לא בוחר להציע הצעה מייטבית ללקוחותיו המבקשים להאריך את תקופת ההלוואה ולערבב את הריבית הנוכחית עם החדשה.

משכנתאות בריבית משתנה

ברוב המקרים משכנתאות בריבית משתנה הן הטובות ביותר בשוק מבחינת הגמישויות המושלבות בהן. קיימים בשוק מוצרים בריבית משתנה שטומנים בחובם קנסות גבוהים יותר, יכולת מוגבלת לפרעונות מוקדמים ללא קנס ואף מניעת האפשרות לגרור את המשכנתה לנכס חדש ולקבל שילוב ריביות במידה שתצטרך סכום משכנתה גבוה יותר על הנכס היעד.

ברוב המקרים שבנק אוף קנדה העלה ריבית ההמרה הבינבנקאית, הפריים עלה במלואו תוך זמן קצר. במקרים שבהם הריבית הבינבנקאית ירדה, הבנקים לא תמיד אמצו את כל הירידה
(ב-0.25%) אלא הלכו על הורדה חלקית (של 0.15% לדוגמה) או שהגבילו את התקרה המקסימלית שהפריים יכול להגיע אליה.

בהחלט! אך חשוב לדעת שתהיה מוגבל לריבית הקבועה המוצעת לך רק ע”י הבנק שנתן לך משכנתה, שאיננה בהכרח הריבית הטובה ביותר במשק. במידה שאתה שוקל להמיר לריבית קבועה, התקשר אלינו. לעיתים תרוויח הרבה יותר ממעבר לריבית קבועה אצל מלווה שונה משלך.

חלק מהמלווים ייצבו לך את התשלום על סכום קבוע גם כשהפריים משתנה. ניתן לבצע את זה באופן ידני על ידי שמירה על חיוב החודשי קבוע בכל פעם שהפריים יורד. אנא צור קשר בכל פעם שאתה רוצה להגדיל את החיוב החודשי למשכנתה כיוון שיש לבצע זאת נכון כך שלא יגביל את התוכניות העתידיות שלך.

ניהול המשכנתה-השירות שאקבל במהלך התקופה ולאחריה

בזמנים רגילים (ללא מבצעי ריבית) ניתן לקבל אפרובל מהבנקים תוך זמן קצר. כבר יצא לנו לבצע משכנתאות באותו יום עבודה מנקודת ההתחלה ועד לסיום, כולל הנחיות לעו”ד . מצד שני פגשנו לא מעט לקוחות שהגיעו אלינו מיואשים מהבנק שלהם שלא נתן תשובות אחרי מספר שבועות. חשוב גם שתברר מיהו איש המקצוע שיושב מולך בבנק. האם הוא מוסמך משכנתאות או שאין לו מומחיות בתחום ויש מישהו אחר שמקבל את ההחלטות על התיק שלך.

אלו שאלות שתמיד חשוב לשאול את היועץ שיושב איתך. הלקוחות שלנו שואלים אותנו האם אנו מתמחים במשכנתאות? כמה זמן אנו עוסקים בתחום? כמה משכנתאות אנחנו עושים בשנה ומה הדירוג שלנו. התשובות צריכות להיות מינימום מימון של 15 מליון בשנה.

יועץ המשכנתאות צריך לבחור באסטרטגיה שתחסוך לך באופן מקסימלי הן בנקודה בה לקחת את המשכנתה וגם לאורך התקופה. רמת החסכון הכספי תקבע לפי תקופת המשכנתה, סוג הריבית: קבועה או משתנה, האופציה לתשלום מוקדם ללא קנס ורכיבים נוספים. המשכנתה יכולה לשמש בידך כלי חזק להשגת המטרות המשפחתיות ובכלל זה תוכניות הפרישה ומימון הפנסיה. דבר איתנו כדי לייצר לך הצלחה.

לכל המלווים: בנקים, איגודי אשראי או קרנות נאמנות יש אופציה לניהול החשבון און ליין והם ישמחו להדריך אותך בנושא.

באופן עקרוני בעיות אמורות להפתר ע”י מרכז שירות הלקוחות של המלווה שלך או באופן אישי בסניף. רוב המלווים יעדיפו קשר ישיר איתך כשאנחנו מחוץ לתמונה . מצד שני לקוחותינו מוצאים שאנחנו תמיד כאן איתם. אנו נבקש אותך לחתום על מסמך הרשאה לפעול בשמך במידה שיש צורך. בכל פעם שתתקל בקושי התקשר אלינו. אנו נסייע לך לטפל בזה ובחלק מהמקרים אף נטפל בזה בשמך. השירות לאורך הדרך הוא חלק חשוב מהתפיסה העסקית שלנו.

רוב המלווים יצרו איתך קשר רק פעם אחת – לקראת מועד חידוש המשכנתה. איתנו זה אחרת. אתה תשמע מאיתנו הרבה יותר. אנו יוזמים שיחות ללקוחות שלנו בכל פעם שקיימת אפשרות לחסוך להם כסף או שאנו רואים מגמות שוק שיכולות להייטיב איתם. אנו זוכרים את היעדים האישיים של לקוחותינו ומתקשרים כל פעם שנפתחת עבורם הזדמנות חדשה. בשורה התחתונה מטרתינו האסטרטגית תהיה תמיד לחסוך לך כסף. אנו עושים זאת על ידי מעקב צמוד על הממרחש במשק ובשוק הנדל”ן.

שונות

שוק המשכנתאות עדיין נותן גישה למשכנתאות עם 35 שנות פריסה ובתנאי שיש לך לפחות 25% הון עצמי. משכנתאות מבוטחות (שבהן ההון העצמי הוא פחות מ20%) מגיעות עם פריסה מקסימאלית של 25 שנים. בכל פעם שיש לך אפשרות לפרוס ליותר מ25, אנו נמליץ לעשות זאת הפריסה הארוכה יותר תאפשר גמישות חיונית לבניית תיק נדל”ן מורחב.

כיום כמעט הכל נעשה טלפונית ואון ליין.
לדעתנו חשוב שתבדוק עם עצמך מדוע זה חשוב לך לעבוד עם מוסדות שיש להן נוכחות סניפים. אנו עובדים עם יותר מ-40 מלווים כולם מוסדות ותיקים ויציבים בשוק המשכנתאות, גם אם מעולם לא שמעת אם שמם. לבנקים ולאיגודי אשראי יש בדרך כלל סניפים, אך העלות התפעולית של אותם סניפים נופלת עליכם הלקוחות. אנו עובדים עם מספר ניכר של בנקים ואיגודי אשראי כמו גם עם מלווים שיתנו לכם שירות מלא דרך הטלפון ואון ליין. בנוסף, המשכנתה שלכם נעשית בהוראת קבע מבלי צורך לעמוד בתור בסניף ולהזדקק לשירותי הפקיד.

האופציה לדלג חודש לא קיימת בכל המשכנתאות, מאידךמלווים רבים מאפשרים לארגן אותה במידה הצורך. זו אופציה שימושית מאוד במקרי חירום אך חשוב להבין שהיא לא מוצעת חינם, אתה עדיין תצטרך לשלם את הריבית שנוצרה בשל עיכוב התשלום.

אין מתנות חינם… יש כאלו שיגבו ממך ריבית גבוהה מעט יותר יחד עם ההצעה הכספית. ומרביתם ידרשו אותו במלואו במידה שתחליט לעזוב אותם במהלך תקופת החוזה. אנו נחשב לך כמה בעצם תשלם על ה”זכות” לקבל cash back.

היכולת לנייד פוליסת ביטוח כשעוברים ממלווה אחד לאחר, מבלי לשנות את התשלום החודשי, מאוד משמעותית ביותר כיוון שהפרמיה הביטוחית מתייקרת כפונקציה של הגיל וכתוצאה מכך תהיה יקרה יותר בתום 5 שנות משכנתה, עם המעבר למלווה אחר. אנו ממליצים תמיד לקחת ביטוח בלתי תלוי במלווה.

במצב זה המלווה רושם על הנכסת מסגרת משכנתה מנוצלת חלקית בגובה 100-125% מערך הנכס. כך תוכל ללוות יותר כנגד הבית מבלי לעבור תהליך מלא של מימון מחודש, בכל פעם שהנכס שלך עולה בערך. חשוב לדעת שבצד היתרון יש גם חסרונות. כמעט לא ניתן לנייד משכנתאות שרשומות כך למלווים אחרים, ואין אפשרות להוספת משכנתה שניה. במידה שתחדול לשלם, לבנק יש יכולת לגבות את החוב שלך תוך גישה לכל הערוצים הפיננסיים שיש לכם איתם ובכלל זה חסכונות, השקעות, חשבון עסקי וכו’.

הערה:

הרשימה לעיל מניחה שאתה לווה מצויין בעל דירוג אשראי גבוהה, הכנסה מתאימה, סטטוס תושבות ותנאים אחרים תומכים, המבצע מימון או רכישה של נכס לשימוש אישי. אם המצב שונה, יש לכלול שאלות חשובות אחרות.

פוסט זה זמין גם ב: אנגלית, רוסית