Начиная процесс подачи на ипотеку с новым клиентом, меня часто просят о предварительном одобрении ипотеки для их предстоящей покупки дома (Pre-approval). Новые клиенты не знают, что такой документ о предварительном подтверждении на ипотеку, предоставляемый банками, легко получить, но он не дает никаких гарантий.

Что такое Pre-Approval?

Pre-Approval – это как правило документ в одну страницу, который удерживает процентную ставку от 90 до 120 дней, в зависимости от банка. В нем указана ставка по ипотеке, имя клиента, предполагаемый месячный взнос, длина ипотечного контракта и длительность всей ипотеки, другими словами амортизация займа. Pre-approval также содержит информацию о максимальной сумме займа, на которую клиент может рассчитывать. В то время как многие клиенты полагаются на оценочные суммы в этом документе, зачастую эти цифры вводят в заблуждение.

Так как Pre-Approval делается автоматически, основываясь на информации, предоставленной клиентом, а не на информации, подкрепленной документами, есть все шансы, что Pre-Approval окажется недействительным.  Например, если клиенты утверждают, что их семейный доход 120 тысяч, но не уточняют структуру оплаты. Вскоре может выясниться, что банк оценит их доход всего в 50 тысяч, что в свою очередь снижает кредитоспособность меньше, чем вполовину.

Зачем же получать Pre-Approval? Преимущества и недостатки

Основное преимущество pre-approval, это удержание ставки. Однако, так как личная информация и подтверждающие документы клиентов не рассмотрены в процессе pre-approval, есть шанс, что предоставленная информация изменится, оставляя клиента с меньшей суммой для покупки.

Разберём пример выше с таким сценарием: в семье, где один из партнёров зарабатывает 70 тысяч, являясь частным предпринимателем менее двух налоговых лет, означает, что их доход может быть вовсе не засчитан. Вот так семейный доход в 120 тысяч может уменьшиться до 50. Другой пример, когда тот же самый партнер в прошлом году продемонстрировал хороший доход, однако позапрошлый год был намного менее успешным. Банк засчитает среднее арифметическое за 2 года, значительно уменьшая кредитоспособность клиента.

Это также применимо к работе на неполный рабочий день. Если наш потенциальный клиент работает на двух работах на неполную ставку, они могут быть не признаны банком вообще, если не предоставлены налоговые документы за два года подряд с каждой из работ. Это лишь несколько сценариев, когда pre-approval теряет свое действие, есть и другие примеры.

Вдобавок, банки редко проверяют наличие первоначального взноса на стадии pre-approval, что означает что они смогут отказать при подаче позднее, если сложно доказать, что сумма взноса идет из сбережений клиента или если банковский счет показывает поступления, которые сложно объяснить.

Так как Pre-approval базируется на личной информации клиента, предоставленной в устном виде, в нем нет ни слова о деталях недвижимости, приобретаемой в собственность. Мы своими глазами видели, что заявления отклоняют по причинам того, что банк и страховщик не захотели поручиться за здание или суммы на обслуживание кондоминиума были слишком большие и расчеты показали другие цифры и так далее.

Суть в том, что хотя и клиенты чувствуют себя защищенными, имея на руках pre-approval, нужно осознавать, что нет никаких гарантий. Те, кто полностью рассчитывают на pre-approval, рискуют, особенно когда делают subject free offer.

В следующем блоге мы рассмотрим тему Approval и Pre-qualification и разрешим трудности, возникающие в процессе Pre-Approval.

This post is also available in: Английский Иврит