במהלך חמש עשרה שנותינו כיועצי משכנתאות נחשפנו למגוון אופנות, מגמות שוק ושמועות באשר לשוק הנדל"ן, אותן שמועות הושמעו שוב ושוב ע"י כלי התקשורת מספר כה רב של פעמים, שכמעט הפכו לעובדות עבור קהל השומעים. בבלוג שלי אגע בשמועות הללו ואנסה לספק לכולנו בסיס עובדתי שיסע להבין מה קורה בשוק הנדל"ן.

שמועה מס' 1 – בועת הנדל"ן עומדת להתפוצץ בכל רגע

לאחרונה כמה מלקוחותי בטורונטו ובונקובר החליטו לעצור את תהליך חיפוש הבית ולא לקנות. אחרים העמידו את הבית שברשותם למכירה בתקווה להנות משוק נדל"ן גבוה לפני שזה מתרסק. לאחר המכירה בכוונתם להמתין ולקנות רק כששוק הנדל"ן ירד לרצפה. הלקוחות הללו חולקים את האמונה שמושמעת בלי הרף בחדשות במהלך 14 השנים האחרונות שהבועה עומדת להתפוצץ בכל רגע ושוק הנדל"ן בשתי הערים הגדולות עומד להתרסק באופן מוחלט. הדעה המושמעת תדיר בחדשות היא שמחירי הבתים בטורונטו ובונקובר ירדו באופן דרסטי בעיקבות ביקושים נמוכים, שהם תולדה של קושי לקבל מימון. הקומבינציה המקשה לדעתם היא של מחירי נדל"ן גבוהים מידי, חוקי משכנתאות מחמירים ובכלל זה ה"stress test הפדרלי, מלווים בעליית ריביות מתמדת.

שמועה מס' 2 – יש סיכון שבעוד 5 שנים לא יחדשו לך את המשכנתה על הבית שלך

לפי השמועה הזו, לא מעט בעלי נכסים שאושרו לפי התקנות הישנות, ימצאו שכיום הם לא עומדים בחוקי המשכנתאות החדשים וולא עוברים את ה"stress test". בבוא הזמן, כשיגיע המועד שלהם לחדש את המשכנתה, הם לא יאושרו ויאלצו למכור את הנכס שלהם. לדעתם אלו, השוק יוצף בבתים למכירה שיעמדו זמן רב ללא דורש וימכרו בהפסד. כל זה כיוון שרק מספר זעום של קליאנטים יהיה מאושר למשכנתה לרכוש את הבתים שבעליהם נאלצו למוכרם.

שמועה מס' 3 – עליית ריביות דרסטית תמוטט את שוק הנדל"ן

לטענת הגורמים לעיל, אחד הפקטורים המרכזיים בפגיעה בשוק הנדל"ן הוא עליית ריביות צפויה, לרמה שתביא לקריסת שוק הנדל"ן. לראייה יביאו את מגמת עליית הריבית בשנתיים האחרונות (גם הריבית הקבועה וגם הריבית המשתנה) שנעה מרמה של 2.5% לאיזור3.7% ואף מעבר ל 4%. ריבית גבוהה פוגעת ביכולת להיות מאושר למשכנתה בסכום הנדרש. התחזית הקודרת שהושמעה תדיר בשנים האחרונות, היא שהריביות יכולות בקלות לטפס לרמה של 6%+ ולמוטט את שוק הנדל"ן הרעוע.

שמועה מס' 4 – הקש האחרון שהולך לשבור את שוק הנדל"ן הוא המיסים המפלצתיים לרוכשים זרים

הדובדבן שבקצפת הם מיסי הרכישה שהוחלו על רוכשים זרים בביסי ובטורונטו. ניכר שמיסים אלו אכן השפיעו על התנהלות שוק הנדל"ן בשתי הפרובינציות. אנו בSneg Mortgage Team, שמממנים משכנתאות בכל רחבי קנדה, יכולים לראות כיצד הרוכשים הזרים העתיקו את עצמם מ-2 הערים הגדולות לכוון אוטווה, מונטריאול וערים אחרות. ובערים אלו ניתן לראות עליה יפה של שוק הנדל"ן משום שהם הפכו ליעד חלופי מועדף על הרוכשים הזרים. תאר לעצמך שהיית צריך לשלם מס רכישה של 20 אלף דולאר על בית של 600 אלף במונטריאול, מול 120 אלף מס רכישה על בית במחיר זהה בונקובר, מה היית בוחר לקנות? ובנוסף, בונקובר הרוכש הזר ישלם 12 אלף דולאר אם לא יאכלס את הבית שרכש (="מס לבתים ריקים ממשתמש"). אנו מאמינים שהצורך לשלם 112 אלף דולר נוספים לקופת המלכה, מייצר מוטיבציה גדולה להעתקת הרכישה לשוק נדל"ן אחר.

השמועות שלעיל מציירות תמונה קשה ומטרידה, לכן חשוב שנפגיש אותן עם עובדות ונתונים.

האם אנו באמת סוברים ששוק הנדל"ן עומד לפני קריסה? התשובה שלנו היא שממש לא.

אך לפני הכל ניגע במספר עובדות

ראשית, נדבר על חידוש משכנתה לבעלי משכנתאות קיימים

קליאנטים שמחזיקים כיום במשכנתאות ומשלמים את התחיבויותיהם בזמן לא אמורים להתקל בשום קושי לחדש את המשכנתה שלהם בבנק שלהם. המלווה נוכחי שלהם לא ידרוש מהם לעמוד בStress Test. הם מוגנים. וכמובן שהם לא יאלצו למכור את הנכס שלהם ביום שחוזה המשכנתה הנוכחי יגמר, כיוון שהם יאושרו למשכנתה מחודשת ללא בעיה. אין שום בסיס להפחדה לעיל או לתחזית הקטסטרופלית שהשוק יוצף בבתים שבעליהם חייבים להפטר מהם. כיום ניתן לראות שכאשר השוק נמוך, מי שמוכר הוא רק מי שחייב למכור, אחרים, שלא חייבים, מעדיפים להמתין. במצב זה מחירי הנדל"ן נשארים די יציבים או יורדים מעט. מה שבאמת קורה זו ירידה בהיצע ולא הצפה של השוק בבתים שלא נמכרים.

שנית, תחזיות לגבי ריביות וכיצד הן משפיעות על שוק הנדל"ן

כבר שנתיים שאנו חולקים אתכם את השקפתינו שהעליה המתמדת בריביות נראית מעט מלאכותית, כיוון שהיא לא מתואמת עם הפקטורים שהיו אמורים לגרום לה, בינהם צמיחת הכלכלה הקנדית, עליה בשיעורי התעסוקה וירידה בשיעור האינפלציה. הממשלה הפדרלית היא זו שמשדרת מסר עקבי של שיפור כלכלי, גם אם זה שונה ממה שאחרים רואים בשטח. לתמיכה במסר המועבר, הממשלה הפדרלית שלטה בריביות והעלתה אותן בקצב קבוע שהעלה את מפלס הלחץ. ההורדה האחרונה של הריביות הקבועות לרמה של 3.2% ומטה, בהתאמה לתנודתיות הבונד, היא אנדיקציה לכך שהעלאות הריבית עד כה היו רק בגלל התערבות ממשלה ולא תולדה של תנועות שוק טבעיות. כעת, משהריביות החלו מתייצבות על רמה בינונית/נמוכה, יותר רוכשים יכולים לקבל אישור משכנתה ולממש את תוכניותיהם להכנס לשוק הנדל"ן.

שלישית, מה לגבי תקנות המשכנתה המקשות והמיסים השונים, האם זה לא פוגע נואשות בשוק הנדל"ן?

תקנות המשכנתה החדשות הוחדרו ע"י הממשלה הפדרלית מתוך כוונה להוריד מחירים ולהפוך את השוק לאפשרי עבור יותר ויותר רוכשים. הכוונות היו טובות, הביצוע? לא ממש. מה שבאמת קרה זו פגיעה כואבת במעמד העובד. דווקא קנדים המרוויחים את לחמם בעמל רב נפלטו החוצה ולא יכלו להרשות לעצמם קניה של בית למשפחה. אלו מצאו עצמם מתמודדים עם עליות הולכות וגדלות של שכירות.
השלב הבא היה פגיעה בכלכלה הקנדית. מסתבר שכ30% מכלכלת קנדה מחוברת כך או אחרת לשוק הנדל"ן. ואין הכוונה לפעילות של הבנקים, המתווכים או יועצי המשכנתאות אלא לבעלי מקצוע כמו קבלנים, חשמלאים, שרברבים וכל מי שמשולב בנדל"ן. בתעשיה שלנו אנו שומעים לאחרונה שמועות שהממשלה הפדרלית עשויה להכניס כמה שיפורים לתיקון התקלה. כך לדוגמא מדברים על הפחתת הstress test באחוז אחד, או הגדלת הפריסה למשכנתאות מבוטחות (למי שיש לו מעט הון עצמי) ל30 שנים. בכך הרבה יותר מועמדים יוכלו לרכוש את הבית הראשון שלהם. רואים? אותה יד פדראלית שהצניחה עלינו את התקנות המקשות, יכולה גם להסיר אותן או את מקצתן. וקחו בחשבון שזו שנת בחירות. יש סיכוי שהממשלה הנוכחית תנסה לתקן את הנזק שיצרה על מנת להרוויח קולות שהיא כרגע מפסידה.

אם כך, מה אנו ממליצים?

מחירי הנדל"ן הנמוכים יחסית בשילוב עם ריביות ברמה נורמלית יוצרים חלון הזדמנויות מצויין לשדרוג הבית הנוכחי או לרכישת נכס נוסף. אל תמתינו לרגע שהממשלה תשנה את תקנות המשכנתה ותקל על הרוכשים החדשים. בנקודה הזו יהיה כבר מאוחר מידי, הביקושים יעלו, המחירים יעלו, ושוק הנדל"ן יתחזק שוב. מומלץ לפעול עוד היום כדי להפיק את מקסימום התועלת מהמצב הנוכחי

פוסט זה זמין גם ב: אנגלית רוסית