אם אתה מחזיק במשכנתה ריבית משתנה אתה שייך לקבוצה מאוד מכובדת שכוללת כמעט את כל הלקוחות שלי וגם אותי. המתמטיקה פשוטה: כל עליית פריים של 0.25% מה-8 שמוכרזות בשנה (שרובן משאירות את הפריים על כנו) , גוררת התייקרות של התשלום ב $13. האם זה גדול עלייך? האם בגלל זה כדאי מיד להמיר את הריבית המשתנה לריבית קבועה שיקרה באחוז שלם מהמשתנה ושאם תרצה לשבור אותה תהייה חשוף לקנס יקר פי שמונה או תשע? התשובה שלי היא: ממש לא. מדובר בעלות מינורית בהשוואה ליתרונות הגדולים.

נניח שיש לי ריבית משתנה, מה החישוב למשכנתה של 400 אלף

לדעתי הריבית המשתנה היא אחד מוצרי המימון הטובים בשוק ובהתמדה לאורך שנים. נכון שעל כל 400 אלף דולר משכנתה עליית פריים תייקר לך את הריבית המשתנה ואת התשלום החודשי ב$54 אבל מלכתחילה אתה משלם $200 פחות ממי שלקח משכנתה בריבית קבועה באותה נקודת זמן, לכן אתה עדיין חוסך.
למה משווים כל הזמן את הקנס של מי שלקח ריבית משתנה לקנס על ריבית קבועה? אני לא מתכנן לשלם קנס
תתפלאו לשמוע שלמרות ש99% מלוקחי המשכנתה בטוחים ביום קבלתה שהם לא יפרעו אותה מוקדם וברור שלא ישלמו קנס, מרביתם עושים את זה. הסטטיסטיקה מראה ש70% (!) מהקנדים שוברים משכנתאות באמצע תקופה ומשלמים קנסות עתק במידה שלקחו ריבית קבועה. אלו שצופים את העתיד, לוקחים משכנתה בריבית משתנה. ככה לדוגמה על משכנתה של 400 אלף מי שלקח משכנתה בריבית קבועה ישלם קנס של 18 אלף מול קנס של $2000 למשכנתה בריבית משתנה .

ולמה 70% מהקנדים שוברים את המשכנתה ומשלמים קנס?

מסיבות משפחתיות

  1. כי המשפחה עוברת דירה – כשעוברים דירה /בית מעיר לעיר בתוך הפרובינציה או בין פרובינציות מסתבר שבגלל החוקים החדשים המשכנתה שלקחת לא ניתנת לגרירה בקלות כמו שחשבת. אם לקחת משכנתה עם קרדיט יוניון ואתה עובר לפרובינציה אחרת, המשכנתה שלך לא תהיה תקפה מחוץ לגבולות הפרובינציה שבה נלקחה. במקרה הזה יש לשלם קנס ולקחת משכנתה חדשה. כאמור קנס על ריבית משתנה זול בהרבה.
  2. כי הופכים למשפחה-בני זוג שמחליטים לקשור את חייהם, ומגיעים לנישואין כשלכל אחד יש דירה משלו, מוצאים עצמם עם נכס מיותר ומשכנתה מיותרת. במקום שתי דירות הם מעדיפים בית אחד גדול יותר שיכול להכיל את המשפחה העתידית. כאן כבר מדובר בצורך לפרוע בו זמנית 2 משכנתאות שלא ניתנות לגרירה בקלות. שוב, ריבית משתנה תוזיל משמעותית את העלות
  3. כי בני הזוג נפרדים ומפרידים נכסים משותפים
    לצערינו שיעור הזוגות מתגרשים  בקנדה הוא למעלה מ40%. וגם בנקודה הזו ההסדר הפיננסי יכול לעלות כסף רב אם בחרתם במשכנתה שלא בריבית משתנה. גם במידה שהבית ימכר והרווח יתחלק בין בני הזוג הפרודים וגם אם אחד מבני הזוג יבחר לקנות את החלק של השני בבית, הקנס על הריבית הקבועה "יאכל" חלק ניכר מהרווח שלכם.
  4. כי בן זוג חלה או נפטר
    במקרה כזה לעיתים אין יכולת לשלם את התשלום החודשי. במידה שבני הזוג לא עשו ביטוח משכנתה (חיוני ביותר!) בן הזוג הנותר ימצא את עצמו חייב למכור את הבית ולקנות נכס קטן יותר או אפילו לעבור לדיור בשכירות. כאן קריטי שמכירת הנכס ושבירת המשכנתה שלא בזמן המתוכנן תישא עלויות קטנות ככל הניתן. את זה ישיג רק מי שלקח משכנתה בריבית משתנה.
  5. כדי להוריד מהטאבו את הערב או הילדים שסייעו לכם
    20% מהרוכשים בקנדה מסתייעים בערבים, קרובי משפחה או ילדיהם כדי לקבל את המשכנתה. המטרה היא לשחרר את הערב בהזדמנות הראשונה כדי שיוכל לאפשר לעצמו לקנות את הנכס שלו. בחלק מהמקרים ניתן לבצע את ההליך מבלי לגעת במשכנתה אך בחלק אחר מדובר בתשלום המשכנתה הקיימת והחלפתה באחרת הנושאת רק את שמות הבעלים העיקריים. גם כאן פרעון המשכנתה באמצע תקופה יגרור קנס גבוה במידה שלא לקחתם ריבית משתנה.

בכדי לארגן ולתכנן את עצמך הפיננסית

  1. על מנת להוציא אקוויטי לצורכי השקעה – עליית ערך הבית ב-3 השנים האחרונות נותנת הזדמנות פז למימון מחודש (שוב לפי החוקים החדשים) ולהוצאת הון עצמי לרכישת נכס השכרה. מי שמתכנן לקנות נכסים נוספים לא יכול להגביל את עצמו לנקודת היציאה מהמשכנתה בעוד 5 שנים, אלא חייב לתזמן את התוכניות לפי שוק הנדל"ן. חיוני שיקח משכנתה בריבית משתנה שתתן לו מקסימום גמישות ומעבר זול ככל הניתן
  2. על מנת להוציא אקוויטי לפרעון חובות – שוב עליית הערך משמשת לא מעט קנדים למימון מחודש של הנכס על מנת להמיר חוב כרטיסי אשראי בריבית של 19% ו22% לתוך משכנתה ב3.5%. זהו מהלך, שאם עושים אותו נכון, ניתן להחלץ ביעילות ממעגל החוב. גם כאן מדובר בתהליך שהופך למוזל אם בחרתם מלכתחילה במשכנתה בריבית משתנה.
  3. לשיפור עמדות או להבטיח את העתיד – כשאתה עובד עם סוכן משכנתאות, צפה לטלפון שמודיע לך שזה הזמן לשבור את המשכנתה שלך שלקחת ב95% אחוזי מימון, לעבור ל80% (בעיקר כי הנכס עלה בערך) ובעקבות זה לעבור מפריסה של 25 שנים ל30 שנים, מה שמאוד יקל לך על התשלום החודשי. בעבר עשינו את זה גם כדי להוזיל ריבית או כדי להבטיח 5 שנים נוספות של ריבית מעולה. את הגמישות הזו תקנה רק עם ריבית משתנה. הקנס של ריבית קבועה לא יאפשר מעברים קלים

בחזרה לשאלה שאיתה פתחנו: האם זה הזמן לנעול לריבית קבועה? לדעתי, לא. ואם בכל זאת קשה לך מהתנודתיות. והחששות מדירים שינה מענייך, תמיר את המשכנתה שלך לכזו בריבית קבועה לתקופה של קצרה של שנתיים או שלוש. לפחות תהיה חסין מקנסות ענק שמרביתנו משלמים בשנה השלישית או הרביעית למשכנתה. ואל תשכח לשים לב גם להרשאות הפריפיימנט, זה משנה את כל התמונה. לסיכום, יוקר המשכנתה לא נקבע לפי גובה הריבית שלקחת, בין אם ריבית קבועה או ריבית משתנה .תכנון מראש והבנת האותיות הקטנות יעשו לך את כל ההבדל ויקבעו עד כמה תהיה יקרה באמת המשכנתה שתיקח.

פוסט זה זמין גם ב: אנגלית רוסית